民法改正で登記の義務化はどう変わる？令和８年４月１日から所有者がすべき手続きとは？
不動産を所有している方は、平成６年の民法改正や登記制度の見直しにより、大きな影響を受けることをご存じでしょうか。不動産を相続したり、住所や氏名が変わった際に「登記」が義務化されることで、怠ると過料が科される場合があります。登記手続きを放置すると、売却や相続にも支障が出てしまう恐れがあります。本記事では、令和６年・令和８年から変わる登記の義務化のポイントや、スムーズに手続きするための最新情報を、分かりやすく解説いたします。
令和６年４月から始まった相続登記の義務化とそのポイント
令和６年（２０２４年）４月１日から、不動産を相続した際には相続登記が法律上の義務となりました。不動産を取得したことを「知った日」から３年以内に相続登記を申請する必要があります。また、複数の相続人による遺産分割が成立した場合は、その成立日から３年以内に登記申請を行わなければなりません。正当な理由なく期限内に登記をしなかった場合は、１０万円以下の過料が科される可能性があります。これは、所有者不明土地の増加を防ぎ、土地利用の適正化を図る法改正の一環です。
改正施行前に相続が発生し、まだ相続登記を済ませていない場合も対象となります。具体的には、令和６年４月１日（施行日）または不動産取得を「知った日」のいずれか遅い日から３年以内、つまり多くの場合は令和９年（２０２７年）３月３１日までに登記を完了させる必要があります。
なお、遺産分割が成立していないなどの事情で期限内の正式な登記が難しい場合には、「相続人申告登記」という制度を活用できます。これは、相続人である旨を法務局に申告するだけで義務を果たしたものとみなされ、後日遺産分割成立後に改めて正式に登記申請を行えば足ります。この仕組みにより、期限内の未登記による過料リスクを回避しつつ手続きを進めることが可能です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 義務化開始日 | 令和６年４月１日（２０２４年４月１日）から |
| 登録期限 | 不動産取得を知った日または遺産分割成立日から３年以内 |
| 過去の相続対象期間 | 施行日または取得を知った日から３年以内、最長で令和９年３月３１日まで |
令和８年４月１日から始まる住所等変更登記の義務化とは
令和８年（２０２６年）４月１日から、不動産の登記名義人の住所または氏名、法人であれば本店所在地や名称が変更になった場合、変更した日から２年以内に「変更登記」を申請することが義務づけられます。これは、従来は任意であった登記を義務化することで、登記簿上の所有者情報を常に最新に保ち、所有者不明土地などの社会問題を防ぐ目的です。
義務が始まる前、つまり令和６年（２０２４年）４月１日以前に住所や氏名の変更があった場合も対象です。この場合の登記申請期限は、経過措置により令和１０年（２０２８年）３月３１日までとなりますので、ご注意ください。
もし、やむを得ない正当な理由なく登記を怠った場合、５万円以下の過料が課される可能性があります。ただし、法務局の登記官が個別の事情を確認のうえ「正当な理由」と判断した場合は、過料を免れることができます。
このように、新制度は登記義務の明確化により、所有者の所在把握を強化し、不動産の円滑な利用や取引を支援するものです。これからの不動産管理においては、変更があった際には速やかに登記申請をする習慣が重要です。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 義務開始日 | 令和８年４月１日 | 以後の変更が対象 |
| 申請期限 | 変更後２年以内 | 例：２０２６年４月１日変更→２０２８年３月３１日まで |
| 過去の変更の期限 | 令和１０年３月３１日まで | 令和６年４月１日以前の変更も対象 |
| 罰則 | ５万円以下の過料 | 正当な理由がなければ適用 |
スマート変更登記制度による負担軽減策について
スマート変更登記とは、不動産の所有者が氏名や住所を変更した際に、自ら登記申請を行わずとも、法務局が職権で変更登記を行ってくれる制度です。この制度を利用するには、事前に「検索用情報の申出」を行い、法務局へ氏名、生年月日、住所、メールアドレス等を提供しておく必要があります。申出後に氏名や住所が変わると、法務局は住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）に照会し、変更の事実を確認したうえで、所有者に確認のメールを送り、同意が得られれば職権で登記を変更します。これにより、所有者自身の申請義務を大幅に軽減できます。
制度導入は、令和7年（2025年）4月21日から検索用情報の申出受付が開始され、令和8年（2026年）4月1日から運用が開始されます。法人の所有者も利用可能で、法人の場合には「会社法人等番号の登記」を行っておくことで、住所や名称変更の際に法務局が職権にて変更登記を行えるようになります。
| 項目 | 内容 | メリット |
|---|---|---|
| 事前申出 | 検索用情報の申出を法務局に行う（氏名・住所・生年月日・メールアドレス） | 事後の自動登記対応が可能 |
| 法務局による処理 | 住基ネット照会→変更確認→職権登記 | 手間なし・過料防止 |
| 法人の対応 | 法人は会社法人等番号の登記を行うことで対象 | 法人の変更時にも自動対応可能 |
この制度を活用することで、住所や氏名の変更ごとに、自ら登記所で手続きを行う必要がなくなります。手続き漏れによる5万円以下の過料のリスクも回避でき、将来の売却や相続などの場面でスムーズな対応が可能になります。また、司法書士や弁護士に手続きを依頼する際の手間や費用も避けられるため、負担が大幅に軽減されます。
登記義務化によるリスクと未対応の方が注意すべきポイント
令和８年（2026年）４月１日以降、所有者の住所や氏名が変更された際には、変更後２年以内に登記申請を行うことが義務となります。たとえば引越し後に登記を変えていないと、不動産の売却や担保設定など重要な手続きの際に、登記内容と実際の情報が一致せず、取引が止まる可能性があります。また、登記内容が古いことで所有者と連絡が取れず、所有者不明土地化や近隣トラブルにも発展しかねません。これらのリスクは不動産の利用や将来の資産活用に大きな支障となります。
なお、義務化以前（令和８年４月１日より前）に住所や氏名の変更があった方も対象となっており、登記を済ませていない場合は令和１０年（2028年）３月３１日までに申請を完了する必要があります。期限を過ぎて「正当な理由」がないと判断されると、過料（最大５万円）が科されることがありますが、登記官からの催告に応じて速やかに対応すれば、過料を回避できる可能性もあります。
この制度は期限が決まっており、放置していると法的リスクが高まります。所有する不動産の登記内容を今一度ご確認いただき、必要な登記が未対応であれば、早めの準備と手続きを強くおすすめいたします。
| 注意点 | 内容 | 対応の目安 |
|---|---|---|
| 売却・相続等のトラブル | 登記内容と現況が一致しないことで手続きが止まる可能性 | 期限前の申請で回避 |
| 過料のリスク | 正当な理由なく未登記の場合、最大５万円以下の過料 | 催告後に対応で回避可能な場合も |
| 古い変更への適用 | 令和８年４月以前の変更も対象。猶予は令和１０年３月３１日まで | 早めに登記内容を確認し対応 |
まとめ
令和６年４月から始まった相続登記の義務化や、令和８年４月１日から施行される住所変更登記の義務化は、不動産を所有するすべての方に影響する重要な法改正です。適正な登記を怠ると売却や相続の手続きで大きな不利益を被る可能性があります。新たに導入される「スマート変更登記」制度など、手続きの負担を軽減する仕組みも整っています。制度や期限を正しく理解し、早めの対応を心がけることが安心につながります。
