不動産の相続税はいくらからかかる？ 相続税はいくらからかかるのか不動産で確認

不動産の相続税はいくらからかかる？

不動産を含む相続財産に相続税がかかるかどうかは、まず遺産の総額から基礎控除額を差し引いて判定する仕組みになっています。
国税庁は「課税価格の合計額－基礎控除額」がプラスになる場合に相続税の申告が必要になると示しています。
つまり、不動産だけに着目するのではなく、預貯金なども含めた全体の金額で判断することが重要です。
そのため、相続税がいくらからかかるのかを知るには、まず遺産総額と基礎控除額の両方を確認する必要があります。

次に、相続税の負担を左右する基礎控除額の計算方法を押さえておくことが大切です。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という算式で計算すると、国税庁が案内しています。
例えば、法定相続人が3人であれば「3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円」が基礎控除額となります。
この金額までは相続税がかからず、基礎控除額を超えた部分だけが相続税の対象になるという考え方です。

不動産を相続した場合には、不動産以外の財産も含めた合計額が基礎控除額を超えるかどうかを順番に確認していきます。
まず、不動産や預貯金、有価証券などの相続財産の評価額を合計し、債務や葬式費用があれば差し引いて正味の遺産額を把握します。
次に、その正味の遺産額と「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求めた基礎控除額を比較します。
正味の遺産額が基礎控除額を超えていれば、不動産を含む相続財産に相続税がかかる可能性があるため、具体的な税額計算や申告の要否を検討する段階に進むことになります。

不動産の評価額で相続税が変わる仕組み

不動産の相続税額は、土地や建物がいくらで評価されるかによって大きく変わります。
土地については、国税庁が毎年公表する路線価や、固定資産税評価額に倍率を掛ける倍率方式が基本となります。
路線価が定められている地域では路線価方式、定められていない地域では固定資産税評価額に評価倍率を乗じて算出する方法が用いられます。
いずれも相続税法上の「時価」に近づけるための基準として整備されており、その金額が相続税の計算の出発点となります。

また、建物の評価については、原則として固定資産税評価額をそのまま用いる仕組みになっています。
相続税評価では、土地と建物をそれぞれの方式で評価し、その合計額が不動産の評価額となります。
土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額というように、種類ごとに評価方法が異なる点を押さえておくことが大切です。
このような評価の前提を理解しておくことで、自分のケースでどの程度の相続税が想定されるのか、見通しを持ちやすくなります。

さらに、自宅用不動産か賃貸用不動産かといった利用状況によっても評価額は変わります。
自宅用の土地については、一定の要件を満たす場合に小規模宅地等の特例が適用され、相続税評価額が大きく減額されることがあります。
一方で、賃貸用不動産では、建物が賃貸に供されていることや借家権等を考慮した評価が行われ、同じ場所でも自宅用とは異なる評価となる場合があります。
このように、用途や利用状況も相続税額に影響する重要な要素です。

不動産を相続したときに相続税がかからない主なケース

まず、不動産を含めた遺産総額が「基礎控除額」の範囲内に収まっていれば、相続税はかからない仕組みになっています。
相続税法では、「正味の遺産総額－基礎控除額」の計算結果が0以下であれば、相続税の申告も納税も原則不要とされています。
したがって、不動産の評価額だけでなく、預貯金や有価証券などを含めた全体の金額がどの程度になるかを把握することが重要です。

次に、相続税には税負担を軽減するための制度があり、その代表例が配偶者の税額軽減です。
配偶者については、「1億6000万円」または「法定相続分相当額」のいずれか多い金額までは相続税がかからないと定められており、配偶者が多くの不動産や預貯金を取得しても、一定額までは課税されません。
また、条件を満たす小規模宅地等の特例や障害者控除など、他の控除制度を組み合わせることで、結果として相続税額が0になるケースもあります。

もっとも、相続税が最終的にかからない場合でも、申告や手続きが不要とは限らない点に注意が必要です。
たとえば、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を適用して税額を0にする場合は、基礎控除額を超えているため、これらの特例を前提とした相続税申告が必要になります。
また、税額控除や特例を適用して相続税が0円になったときでも、税務署への申告を行っていないと制度の適用が認められないため、結果的に相続税が発生してしまうおそれがあります。

相続税が心配な方が今すぐできる確認と相談のステップ

まずは、自分のケースで相続税がかかりそうかどうかを、大まかな数字で確認することが大切です。
不動産を含む相続財産の合計額から、債務や葬式費用を差し引いた「正味の遺産額」を把握し、そのうえで「正味の遺産額」が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除額を超えるかを確認します。
国税庁も、正味の遺産額が基礎控除額を超える場合には相続税がかかると案内しているため、この計算が最初のチェックポイントになります。
概算でもよいので、財産と負債の一覧表を作り、相続人の人数とあわせて整理しておくと、その後の相談もスムーズになります。

不動産の相続税額をより正確に知りたい場合には、自己判断だけで結論を出さず、早めに専門家へ相談することが重要です。
特に、不動産の評価額が高額になりそうな場合や、現金・預貯金以外に複数の財産がある場合には、相続税の申告が必要となる可能性があるため注意が必要です。
国税庁は、相続税のしくみや申告が必要となる場合を詳細に示しており、そこで不明点が多いと感じた段階が、相談の適切なタイミングといえます。
相続開始後は、原則として10か月以内に申告・納税が必要とされているため、余裕をもって相談日程を確保することが望ましいです。

円滑な相続と納税のためには、平常時から必要な書類や情報をそろえておくことが役立ちます。
具体的には、不動産の登記事項証明書や固定資産税課税明細書、預貯金や有価証券の残高が分かる書類、借入金の返済予定表などを、一覧で確認できるように整理しておくことが挙げられます。
あわせて、遺言書の有無や内容、生命保険金や死亡退職金など、相続税の対象となる可能性があるものについても、国税庁が示す相続税の対象財産の範囲を参考にしながら確認しておくと安心です。
このような準備を行っておくことで、いざ相続が発生した際に、相続人同士での認識のずれを減らし、相続税の申告手続きも進めやすくなります。

まとめ

不動産の相続税は「遺産総額－基礎控除額」を比べて、超えた場合にかかります。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」が目安で、不動産の評価額を含めて計算します。
土地は路線価方式、建物は固定資産税評価額などで評価され、自宅用か賃貸用かによっても結果が変わります。
遺産総額が基礎控除額以内なら相続税はかかりませんが、申告や名義変更が必要なこともあります。
相続が心配な方は早めに財産の一覧を作り、専門家や当社へ相談し、円滑な相続に備えましょう。